體驗(yàn)產(chǎn)品
【投教展播】基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs
時(shí)間：2021-11-22新聞來(lái)源：上交所投教瀏覽量：10442
一、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs定義
我國(guó)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs）是指依法向社會(huì)投資者公開(kāi)募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動(dòng)管理運(yùn)營(yíng)上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。按照規(guī)定，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在證券交易所上市交易。
基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，以基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來(lái)源，以基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為載體，向投資者發(fā)行的代表基礎(chǔ)設(shè)施財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益份額的有價(jià)證券?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目主要包括倉(cāng)儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路、機(jī)場(chǎng)港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施。
二、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs意義
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國(guó)際通行的配置資產(chǎn)，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會(huì)資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項(xiàng)目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；長(zhǎng)期看有利于完善儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場(chǎng)化、規(guī)范化健康發(fā)展。
三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs架構(gòu)特點(diǎn)
一是80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)；
二是基金通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利；
三是基金管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；
四是采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs示例圖
四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品特點(diǎn)
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是并列于股票、債券、基金和衍生品的證券品種，產(chǎn)品具備以下特點(diǎn)：
一是公募REITs可盤活存量資產(chǎn)，提升基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值，獲得流動(dòng)性溢價(jià)，同時(shí)提供增量投資資金，改善負(fù)債水平，降低企業(yè)杠桿率，助力企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，更好地推動(dòng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)；
二是公募REITs產(chǎn)品將90%的基金年度可分配利潤(rùn)用于分配，高比例分紅，同時(shí)由于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，投資回報(bào)良好，填補(bǔ)了當(dāng)前金融產(chǎn)品的空白，豐富了投資品種，便利投資者投資于流動(dòng)性較弱的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；
三是公募REITs產(chǎn)品規(guī)則透明健全，比照公開(kāi)發(fā)行證券要求建立上市審查制度，制定了完備的發(fā)售、上市、交易、收購(gòu)、信息披露、退市等具體業(yè)務(wù)規(guī)則?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目可借助資本市場(chǎng)公開(kāi)、透明機(jī)制，通過(guò)資本市場(chǎng)融資，引導(dǎo)金融資金參與實(shí)體項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
五、上交所私募REITs實(shí)踐
上交所積極探索實(shí)踐，初步構(gòu)建了類型豐富、運(yùn)行穩(wěn)健的私募REITs市場(chǎng)。截至2020年底，上交所私募REITs產(chǎn)品已經(jīng)覆蓋高速公路、倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)等多種不動(dòng)產(chǎn)類型；推出了首單基礎(chǔ)設(shè)施私募REITs，引領(lǐng)了境內(nèi)市場(chǎng)儲(chǔ)架式產(chǎn)品、可擴(kuò)募產(chǎn)品等多輪創(chuàng)新，為試點(diǎn)公募REITs積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
此外，上交所基金市場(chǎng)規(guī)模占比超過(guò)交易所市場(chǎng)的70%，品種覆蓋股票、債券、黃金、貨幣等多種資產(chǎn)類別，連接場(chǎng)內(nèi)、場(chǎng)外，跨越境內(nèi)、境外。上交所ABS資產(chǎn)類型覆蓋應(yīng)收賬款、融資租賃、消費(fèi)金融、基礎(chǔ)設(shè)施等全部大類基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模超過(guò)3萬(wàn)億元，市場(chǎng)規(guī)模約占交易所市場(chǎng)的70%。
第一期：什么是REITs
1、REITs的定義
REITs，是指“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，是向投資者發(fā)行收益憑證，募集資金投資于不動(dòng)產(chǎn)，并向投資者分配投資收益的一種投資基金。
2、REITs在全球市場(chǎng)的發(fā)展
我們的工作和生活都與不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展密切相關(guān)，寫字樓、購(gòu)物中心、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，都屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇。放眼全球，REITs起源于美國(guó)，后發(fā)展到澳大利亞、日本、新加坡、香港等40多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。從誕生到現(xiàn)在的近60年里，基礎(chǔ)資產(chǎn)從商業(yè)物業(yè)逐步拓展到了交通、能源、零售、醫(yī)療等領(lǐng)域，全球資產(chǎn)管理規(guī)模已超過(guò)2萬(wàn)億美元。
3、REITs的功能和特點(diǎn)
REITs的推出對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義重大，可以幫助企業(yè)快速回籠資金，盤活存量資產(chǎn)，給市場(chǎng)注入新動(dòng)能。此外，降低了投資者參與不動(dòng)產(chǎn)投資的門檻，具有流動(dòng)性較高、收益相對(duì)穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)。
4、境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步
2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布重要通知，境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)正式起步。這意味著個(gè)人投資者也可以通過(guò)參與公募REITs，分享國(guó)家經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的紅利，但應(yīng)了解相關(guān)知識(shí)，知曉投資風(fēng)險(xiǎn)，理性投資。
第二期：公募REITs的探索發(fā)展之路
1、REITs可分為公募型和私募型
按照募集方式，REITs可分為公募型和私募型。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs市場(chǎng)的發(fā)展并非一蹴而就，目前普遍要求REITs以公開(kāi)募集、上市交易為主。
2、上交所REITs市場(chǎng)的探索和嘗試
我國(guó)REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在國(guó)內(nèi)既有法律框架下發(fā)行了具有相似功能的“類REITs”產(chǎn)品。以上交所為例，截至2020年7月末，已有33單類REITs產(chǎn)品發(fā)行，規(guī)模562億元，覆蓋倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租賃住房、商業(yè)物業(yè)、高速公路等多種不動(dòng)產(chǎn)，為試點(diǎn)公募REITs積累了較多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。
3、聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)
2020年8月7日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開(kāi)展公募REITs試點(diǎn)。試點(diǎn)項(xiàng)目具有權(quán)屬清晰、信用穩(wěn)健、投資回報(bào)良好等特點(diǎn)。宏觀上，有助于落實(shí)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革政策，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供直接融資支持。微觀上，可以降低企業(yè)的杠桿率，實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”模式轉(zhuǎn)型。同時(shí)，公募REITs是一種區(qū)別于股票和債券的大類金融產(chǎn)品，填補(bǔ)了我國(guó)資本市場(chǎng)空白，可以為投資者提供中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，有助于投資者的多元化資產(chǎn)配置，這也是本次試點(diǎn)值得期待的一大亮點(diǎn)。
第三期：公募REITs試點(diǎn)為何首選基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域？
我國(guó)首推基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，其實(shí)原因很簡(jiǎn)單——我們擁有巨大的基礎(chǔ)設(shè)施存量，而且很多項(xiàng)目收益率和現(xiàn)金流都不錯(cuò)，可以為REITs提供理想的資產(chǎn)來(lái)源。整體來(lái)看，我國(guó)發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的優(yōu)勢(shì)有以下幾點(diǎn)：
1、基礎(chǔ)設(shè)施的存量規(guī)模大
我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量超過(guò)100萬(wàn)億元，REITs的發(fā)展空間充足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2003-2017年，中國(guó)累計(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模就高達(dá)108萬(wàn)億元?？紤]一定的折舊率后，即使按1%的證券化比例計(jì)算，轉(zhuǎn)化為REITs的規(guī)模也有望達(dá)到萬(wàn)億級(jí)別。
2、基礎(chǔ)設(shè)施還有較大增長(zhǎng)空間
未來(lái)政策發(fā)力新基建，可選的底層資產(chǎn)會(huì)越來(lái)越豐富。我國(guó)每年新增的基建投資規(guī)模超過(guò)15萬(wàn)億元，統(tǒng)計(jì)局亦測(cè)算，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施整體存量水平約相當(dāng)于發(fā)達(dá)國(guó)家的30%，還有較大增長(zhǎng)空間。隨著產(chǎn)業(yè)政策逐步向新基建方向傾斜，包括5G通信設(shè)施、城市軌交、數(shù)據(jù)中心、特高壓、新能源車充電設(shè)施等領(lǐng)域的投資，也有望為REITs提供新的可選資產(chǎn)。
3、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收益較為穩(wěn)定
很多成熟的基礎(chǔ)設(shè)施，比如電力、水利、高速公路等項(xiàng)目，都有穩(wěn)定的收入和現(xiàn)金流，適合作為REITs的底層資產(chǎn)。
第四期：公募REITs與普通公募基金有什么不同？
1、公募REITs和普通公募基金的區(qū)別
作為一名投資者，相信大家對(duì)常見(jiàn)的股票基金、債券基金、貨幣基金等并不陌生，或許已經(jīng)有過(guò)購(gòu)買經(jīng)歷。那么，公募REITs和普通的公募基金有什么不同呢？其實(shí)，公募REITs也是公募基金的一種，只不過(guò)在投資標(biāo)的、發(fā)行定價(jià)以及市場(chǎng)波動(dòng)等方面與其他公募基金產(chǎn)品有些不一樣。
2、關(guān)注公募REITs的投資標(biāo)的
在投資標(biāo)的方面，REITs是限定主要投資于不動(dòng)產(chǎn)的基金。本次試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項(xiàng)目中，從而分享項(xiàng)目的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值。
3、基金管理人的職責(zé)也有變化
另外，和普通公募基金著重在二級(jí)市場(chǎng)交易不一樣，公募REITs要求基金管理人參與到一級(jí)市場(chǎng)中，而且要主動(dòng)履行項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)管理的職責(zé)，以獲得更好的回報(bào)。也就是說(shuō)，投資者申購(gòu)REITs份額后，基金管理人會(huì)代替他們對(duì)其所投資的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和管理，從而讓這個(gè)項(xiàng)目較好的運(yùn)營(yíng)起來(lái)，保障收益得以實(shí)現(xiàn)。
第五期：如何看待公募REITs的風(fēng)險(xiǎn)收益特征
1、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs具有普惠性
根據(jù)試點(diǎn)相關(guān)要求，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，是一種風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)比中等的權(quán)益類投資品種，充分體現(xiàn)了普惠性。
2、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的配置價(jià)值較高
根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，公募REITs可以提供相對(duì)穩(wěn)定的分紅收益，其總的長(zhǎng)期復(fù)合回報(bào)也相當(dāng)可觀。另外，公募REITs與股票、債券等其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，風(fēng)險(xiǎn)分散效果也較好，具有較高的配置價(jià)值。
3、試點(diǎn)政策的相關(guān)要求
我國(guó)本次公募REITs試點(diǎn)，主要聚焦重點(diǎn)地區(qū)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并且試點(diǎn)政策強(qiáng)調(diào)，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)“鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群等開(kāi)展試點(diǎn)”，且項(xiàng)目應(yīng)“具有成熟的經(jīng)營(yíng)模式及市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報(bào)良好，并具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、較好的增長(zhǎng)潛力”。
4、試點(diǎn)項(xiàng)目聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
從以上要求看，前期試點(diǎn)的項(xiàng)目，相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)是存量資產(chǎn)中質(zhì)量較好的一批，這將有助于基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品的順利發(fā)行和穩(wěn)健運(yùn)行。同時(shí)，在市場(chǎng)流動(dòng)性相對(duì)充裕、整體資產(chǎn)收益率下行的大背景下，優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)可以為投資者提供更為合理、穩(wěn)健的長(zhǎng)期回報(bào)。
附件：
1、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊(cè)（一）（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497435.pdf）
2、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊(cè)（二）
（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497436.pdf）
3、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊(cè)（三）
（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497437.pdf）
4、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊(cè)（四）
（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497438.pdf）
5、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊(cè)（五）
（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497439.pdf）
6、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資修煉手冊(cè)（六）
（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497440.pdf）
新聞標(biāo)簽：
基礎(chǔ)設(shè)施
